Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios


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PREGUNTAS FRECUENTES




Todo Sobre la Venta Regresar

1. ¿Puedo vender yo mismo mi casa?
Muchas personas creen que pueden ahorrar una suma de dinero importante si hacen su propia venta. Observan la comision promedio por una propiedad y recuerdan historias de amigos o parientes que lograron pasar por el proceso aparentemente sin demasiados problemas. "Otras personas han vendido sus propias viviendas", dicen, "¿por qué no voy a hacerlo yo?"
Aproximadamente el 60% por ciento de los propietarios de viviendas en Mexico gestionan sus propias ventas. Pero para hacerlo, es necesario evaluar de manera realista lo que esto implica. La rutina del trabajo incluye fijar el precio de su vivienda con precisión, determinar si el comprador es apto o no, crear y pagar su propia publicidad, familiarizarse con las normas básicas de bienes raices a fin de entender (y posiblemente incluso preparar) un contrato de bienes raíces, y coordinar los detalles de un cierre. Éstas son responsabilidades muy serias para asumir, e incluyen el problema de que su vivienda está en el mercado solamente cuando usted esté en casa, su mercado está limitado a las personas que puede alcanzar localmente, y un error puede costarle el dinero que está tratando de ahorrar.
La mejor razón para trabajar con un corredor inmobiliario es la gran cantidad de información que tiene a su disposición, información que puede ayudar a que su vivienda se venda de manera más rápida y fácil. Los profesionales conocen las tendencias del mercado, las viviendas en su vecindario, y las personas que más probablemente compren en esos vecindarios. También saben cómo llegar al mayor número de personas que pueden estar interesadas en su vivienda (tanto mediante las habilidades de ventas pasadas de moda como con los recursos de Internet de una empresa de bienes raíces seria), y están entrenados en áreas como la evaluación de los posibles compradores y la negociación con los mismos. Finalmente, siempre están "de guardia", y dispuestos a hacer lo que la mayoría de nosotros no está dispuesto a hacer:trabajar los fines de semana y contestar el teléfono a todas horas.

CONDICIÓN DE MERCADO


2. ¿Qué hace que una casa se venda?
Todo este libro podría estar dedicado a contestar esta pregunta. Pero para ser lo más conciso posible, una venta requiere la concentración en seis factores:precio de venta, términos de venta, el estado de la vivienda, ubicación, fácil acceso y el grado de exposición de mercadeo que recibe su vivienda. Aunque algunos de estos factores están fuera de su control (como el precio de venta real), usted puede compensar con otros factores (como pintar su casa) para hacer que su propiedad sea tan atractiva para los compradores potenciales como sea posible.

3. ¿Cuándo es el mejor momento para publicar su casa para la venta?
El "mejor" momento para publicar su casa para la venta es en realidad tan pronto como decida venderla.
Si quiere obtener el mejor precio por su vivienda, la clave es darse tanto tiempo como sea posible para venderla. Más tiempo significa que más compradores potenciales verán la vivienda. Esto resultará en más ofertas; también le da más tiempo para considerar más opciones si no hay mucho movimiento en el mercado o si el interes inicial es bajo.

4. ¿Hay mejores épocas del año en el mercado?
El momento pico para las ventas varía en las diferentes zonas del país, y el clima tiene mucho que ver con ello. Por ejemplo, el fin de la primavera y el comienzo del otoño son los momentos más oportunos para poner en venta las propiedades en muchas zonas, debido a que las propiedades tienden a "mostrarse" mejor en esos meses que en el calor del verano o el frío del invierno. Y por supuesto, a las personas les gusta hacer la compra de su casa cuando el clima es agradable.
Pero se debe tener en cuenta que también hay más propiedades en el mercado durante estos momentos principales, por lo que usted tendrá más competencia. De manera que aunque hay mejores épocas durante el año en el mercado de bienes raices, eso no es algo que debe influir en su decisión acerca de cuándo vender.

5. ¿Qué sucede con las condiciones del mercado (las tendencias en los precios, las tasas de interes y la economía en general)?¿Tienen alguna influencia sobre cuándo debo publicar mi propiedad para la venta?
Probablemente no. Aunque usted no esté presionado para vender, es probable que no aumente su posible beneficio si espera a que haya mejores condiciones en el mercado.

6. ¿Cuánto tiempo debe llevar la venta?
Los tiempos promedio de publicación para la venta oscilan entre 90 y 180 días, de acuerdo a las condiciones del mercado en una región, ciudad o incluso vecindario en particular, y, por supuesto, el precio, los términos, la condición, la ubicación, la facilidad de acceso y la exposición juegan un papel aún más importante. Vender en cualquier mercado es más fácil si el tiempo está de su parte. La mayoría de los profesionales le dirán que el cálculo de al menos seis meses lo pondrá en posición para obtener un mejor retorno de sus esfuerzos de comercialización.

FIJACIÓN DEL PRECIO

7. ¿Cómo fijo el precio de mi vivienda?
Fije siempre el precio de su propiedad razonablemente.
Es importante ser realista acerca del valor de su propio hogar y fijar el precio en consecuencia. Para determinar el precio de mercado justo, un profesional de bienes raíces puede proporcionar información sobre viviendas comparables que se han vendido o se han alquilado en su zona.

8. ¿Qué es un "precio de mercado justo", y cómo determino el mío?En pocas palabras, el precio de mercado justo de una vivienda es el precio más alto que un comprador bien informado pagará, si se supone que no existe una presión inusual para realizar la compra.
A fin de obtener un cálculo del valor de mercado justo, comuníquese con una oficina local de Duquez y pida una opinion de valor de su vivienda. El análisis le dará una cifra realista basada en las características más destacadas del mercado local de bienes raíces. Debe proporcionar información acerca de ventas recientes de casas similares, e incluir por cuánto se vendieron y cuánto tiempo llevó la operación. La opinión de un profesional de bienes raíces con respecto al precio es muy útil para determinar el precio inicial justo.

9. ¿Cuál es la diferencia entre el valor de mercado justo y el precio inicial?
Podemos suponer que será necesario negociar para lograr un acuerdo con el comprador. El profesional que le presenta los resultados de su estudio de mercado le proporcionará toda la información que establece el valor de mercado justo. Luego, en base a sus propias variables de tiempo y mercado, su profesional de bienes raíces estará dispuesto a establecer una estrategia competitiva para fijar el precio. En términos generales, el precio de venta del dueño, es decir, el precio publicitado de una vivienda cuando sale al mercado, es ligeramente más alto que el valor de mercado justo.

10. ¿Quién puede ayudarme a determinar el precio inicial justo?
En bienes raíces, los profesionales de venta sugieren precios iniciales basándose en amplia información que quizás no está disponible para usted, que incluye el reciente listado de viviendas en venta y los precios de venta de viviendas en su vecindario. Si usted no está muy seguro de lo que le sugiere, puede pedir un avaluo.
Luego, establezca prioridades claras. Si tuviera que elegir, ¿le preocuparía más vender rápidamente u obtener el mejor precio?
Otra persona (un vecino, amigo o pariente) puede señalar ventajas y desventajas de su vivienda que usted nunca había considerado. La opinión de un tercero le ayudará a empezar a pensar en su casa como una mercancia, con características positivas y negativas. Luego usted debe decidir con respecto al precio que le parece competitivo y coherente con el precio en que se vendieron otras viviendas en su zona.

11. ¿Debo ser flexible con respecto al precio inicial?
Generalmente, las primeras tres semanas serán el período de prueba para su precio de venta inicial. Si observa que no hay respuesta, y pocas personas vuelven a visitarlo, tendrá que considerar un cambio del precio de venta. La mayoría de los compradores dejan espacio para la negociación cuando hacen una oferta. Por este motivo, se espera un cierto grado de flexibilidad tanto por parte del comprador como del vendedor.
 
Aunque es usted quien finalmente decide si desea aceptar o rechazar una oferta, o presentar una contrapropuesta, un buen profesional de ventas puede ser de gran ayuda durante el proceso de negociación. De hecho, la negociación es una de las habilidades valiosas que un profesional de bienes raíces le puede ofrecer. A medida que las negociaciones avanzan, ya sea por escrito, personalmente o por teléfono, su profesional de ventas le informará sobre sus opciones para responder a cada oferta del comprador, de manera que pueda tomar una decisión fundamentada con respecto al modo en que quiera proceder.

MEJORAS EN LA VIVIENDA PARA LA VENTA


12. ¿Debo arreglar mi casa antes de que salga al mercado?
A menos que su vivienda sea casi nueva, lo más probable es que quiera hacerle algunos arreglos antes de que esté lista para el mercado. El tipo y la cantidad de los arreglos dependen en gran medida del precio que pida, el tiempo que tenga para vender y el estado actual de su casa.
Si está apurado para vender, haga las "pequeñas cosas" que hacen que su vivienda se vea mejor desde afuera y se muestre mejor adentro. Continúe leyendo si desea ideas específicas para hacer mejoras de bajo costo.

13. ¿Qué es el "atractivo desde la acera," y cómo lo puedo crear?"Atractivo desde la acera" es un término común en bienes raices que designa qué ven los compradores potenciales desde la calle que pudiera hacer que entraran a echar un vistazo. Mejorar el atractivo desde la acera es importante para generar tráfico. Aunque lleva tiempo, no es necesariamente difícil o caro, siempre que tenga en mente dos palabras clave:aseado y neutro.
El "aseo" vende. Pintura nueva, un césped impecable, un cerco perfecto, una entrada recientemente arreglada, plantas en macetas en la puerta principal: si los ponemos todos juntos, todos los compradores que pasen por la puerta querrán ver el resto de la casa.
Luego, tanto para el interior como el exterior de su vivienda, si va a volver a pintar, elija colores neutros, y mantenga el desorden y los artículos personales, las fotos, etc. al mínimo. Recuerde, cuando una familia mira una vivienda, trata de imaginarse cómo sería si fuera su hogar. Usted les quiere dar una imagen tan clara como sea posible.

14. ¿Qué debo hacer para que mi casa se vea mejor?
En primer lugar, haga que su casa se vea tan limpia y espaciosa como sea posible. Recuerde, las personas miran también detrás de las puertas de su casa (las puertas de los armarios y los sótanos, y también las de las habitaciones y los baños). Por lo tanto, deshágase del desorden; alquile un espacio para guardar cosas si lo necesita, haga una venta de garaje o llame a una organización de beneficencia local.
Después de haber limpiado, trate de corregir las fallas cosméticas que observe. Pinte las habitaciones que lo necesitan, vuelva a fraguar las losas de paredes y pisos, quite o reemplace las alfombras desgastadas. Reemplace la grifería anticuada, los apliques de luz, y las manijas y perillas de los cajones y alacenas de su cocina si es necesario.
Finalmente, como con el exterior de su casa, trate de facilitar las cosas a los compradores potenciales para que se imaginen su casa como si fuera de ellos. Vacíe las paredes, estantes y mesadas tanto como pueda. Dé a sus posibles clientes libertad para soñar.

15.
Debo hacer mejoras importantes en mi vivienda?
Algunas mejoras en la vivienda que son útiles para casi todos agregan valor o velocidad a la venta de las propiedades. Éstas incluyen agregar refrigeración central al sistema de calefacción; construir una terraza o un patio; terminar el sótano, reformar un poco la cocina (actualizar los colores de las alacenas, mesadas, electrodomésticos, paneles, etc.), y agregar cubiertas nuevas a las paredes y pisos, especialmente en los baños. Por otra parte, las mejoras que producen menos de lo que cuestan son generalmente mejoras atractivas para gustos personales que no todos comparten, como agregar chimeneas, barras y piscinas, o convertir el garaje en otra habitación.
El desafío de cualquier mejora en la vivienda destinada a ayudar a vender su casa es recuperar la inversión. Siempre existe el riesgo de sobremejorar su vivienda, es decir, invertir más dinero en la misma que lo que los precios del vecindario pueden sostener.
Entonces, ¿cuánto es demasiado? Los profesionales que se ocupan de renovar viviendas han descubierto que sin importar cuánto se mejore una vivienda determinada, no es probable que se venda por más del 15 por ciento del precio medio de las otras casas en el vecindario. Es por eso que usted puede necesitar la opinión de su profesional de ventas acerca de la posibilidad de recuperar el costo de una renovación importante antes de iniciar el trabajo.

16. ¿Debo hacer el trabajo yo mismo?
Si tiene el tiempo y el talento, las mejoras que hace uno mismo son la manera más efectiva en cuanto a los costos. Pintar, empapelar, reemplazar molduras y equipos de cañerías descompuestos: la diferencia entre un trabajo hecho por un aficionado competente y un profesional reside generalmente en el tiempo y el dinero. Simplemente asegúrese de no intentar algo que no pueda manejar; éste no es el momento para la "capacitación en el trabajo". Si no tiene experiencia, es mejor llamar a un profesional.
Los trabajos más importantes que afectan los sistemas mecánicos (de calefacción, de electricidad, de cañerías, etc.) o los trabajos que deben cumplir con los códigos de construcción locales son otra historia. Aunque usted o el que arregla todo en la familia sepan con exactitud lo que están haciendo, no es una buena idea comprometerse con este tipo de trabajo a menos que se tenga una licencia para ello. Sus intentos lo pueden hacer responsable de más de lo que imagina si algo en lo que ha trabajado sale mal luego de la venta.

COMERCIALIZACIÓN DE SU VIVIENDA

17. ¿Cómo hago para llegar a los compradores potenciales adecuados?
En la actualidad, las personas se mudan cada vez más lejos y con mayor frecuencia que en el pasado, no es raro que los ejecutivos en ascenso se trasladen dentro del país más de una vez al año. Como resultado, el grupo de compradores potenciales de su vivienda es mucho mayor y está más diseminado que antes, y la competencia que existe para llegar a ellos es tremenda.

18. ¿Qué es un LISTADO DE ASOCIACION y por qué lo necesito?
Un Listado de Asociacion, es otro de los recursos para asegurarse de que usted llegue a un importante número de compradores potenciales e incremente enormemente la exposición de su propiedad.
Para explicarlo de manera fácil, es un sistema en el cual los corredores participantes acuerdan compartir una comiison sobre la venta de las viviendas puestas en venta por cualquiera de ellos. Entonces, por ejemplo, si usted pone su casa en venta con un corredor y en realidad la vende otro corredor, ellos comparten la comisión. La ventaja que esto le brinda es clara; hay un número mayor de personas interesadas en vender su vivienda


CONSEJOS AL MOSTRAR SU VIVIENDA
Retire todos los elementos decorativos adosados, por ejemplo, lámparas de araña, vidrieras, etc, que no tenga intención de vender con la casa.

19. ¿Es importante la publicidad?
La publicidad sigue siendo un importante elemento del proceso de mercadeo. Hoy en día, sin embargo, esto va mucho más allá de la colocación de un anuncio en el periódico local. En la actualidad, los corredores inmobiliarios cuentan con el conocimiento y los recursos para comercializar su vivienda a través de una gama de métodos modernos comprobados, que incluyen  televisión, las revistas, la radio, Internet y la correspondencia directa además de los tradicionales anuncios impresos. Están entrenados para determinar dónde es probable que se encuentre el grupo de compradores para su inmueble en particular, y así poder determinar la publicidad más adecuada para cada propiedad.

CASA ABIERTA AL PÚBLICO U OPEN HOUSE

20. ¿Qué debo esperar de una casa abierta al público?
La casa abierta al publico es otro componente valioso del proceso de comercialización, que brinda a los compradores potenciales la oportunidad de revisar las viviendas sin presiones. Téngalo en cuenta y no espere que genere una venta, al menos no de forma directa. Después de tener la casa abierta al público, sí podrá esperar que aumenten el interés y las peticiones a su profesional de ventas para realizar visitas privadas.
Las casa abiertas al público siempre son valiosas. La concurrencia de muchos compradores interesados es señal de que el inmueble es atractivo y vendible. Si aparecen muy pocas personas, esto puede indicar que el precio es muy alto, y quizás necesite buscar otras formas de mejorar el atractivo desde la acera. Trate de no sacar sus propias conclusiones: su profesional de ventas le dará un informe completo de la actividad en el día abierto al público y le brindará una evaluación profesional de sus resultados.
Los profesionales de ventas suelen organizar una casa abierta al público para otros profesionales de ventas poco tiempo después de poner la propiedad en venta. Este evento, realizado por lo general en mitad de semana cuando la gente que opera en bienes raíces puede brindarle toda su atención, puede ser tan importante para sus esfuerzos como el listado de su inmueble en las asociaciones locales. Cuantos más profesionales vean su casa, a más compradores potenciales podrá llegar.

21. ¿Estará mi profesional de ventas presente en el cierre?
Si usted quiere, aunque la ley no exige su presencia, tanto el agente del comprador como el agente del vendedor pueden concurrir al cierre. Aunque en algunos casos un abogado, encontrará que su profesional de ventas puede resultar una fuente de información y asesoramiento valiosa, especialmente si surgen problemas a última hora.
Un buen profesional de ventas resulta también muy útil en los días previos al cierre. Le ayudará a estar preparado al brindarle un anticipo paso a paso de todo el proceso y de lo que se espera de usted. Y se asegurará de que usted lleve todos los documentos necesarios.

TRABAJAR CON UN PROFESIONAL INMOBILIARIO

22. ¿Qué hace que un profesional de ventas sea efectivo?
Creemos que los mejores profesionales de ventas se hacen con una buena capacitación y experiencia. Pero la verdad es que no todo profesional de ventas es el adecuado para cualquier vendedor. Por eso le recomendamos que siga esta simple fórmula para decidir si un profesional de ventas determinado será bueno para usted.

COMPETENCIA + COMODIDAD = CONFIANZA


COMPETENCIA:
Cuando conozca a un profesional inmobiliario por primera vez, éste hará todo lo posible para demostrarle que tiene todo lo que hace falta para vender su vivienda. Con seguridad, verá una carpeta llena de credenciales, logros anteriores, volumen de ventas y cartas de recomendación. Busque pruebas de que su historial es adecuado para sus necesidades. El profesional de ventas que elija también debe estar al día con respecto a quiénes pueden ser compradores potenciales para propiedades como la suya; los profesionales pueden estar al tanto de esto a través de los sitios de empresas inmobiliarias en Internet, tales como duquez.com, y la red de conexiones de la industria.
COMODIDAD: La importancia que tiene sentirse cómodo con su profesional de ventas como persona no puede exagerarse demasiado. Tratará periódicamente con este individuo, quizás durante meses, durante un tiempo que puede ser emocionalmente duro para usted y su familia.
Hace falta una combinación especial de estas dos características (competencia y comodidad) para inspirar la confianza que un propietario necesita para mantener la tranquilidad durante el proceso de venta de una vivienda

23. ¿Cuál es las ventaja de un contrato de derecho exclusivo de venta?
El incentivo, ya que permite al profesional saber que su tiempo y su esfuerzo serán gratificados. Esa es una de las razones por la cual la gran mayoría de puestas en venta residenciales se comercializan por medio de contratos de derecho exclusivo de venta.

24. ¿Por qué poner mi casa en venta con un corredor de DUQUEZ?Servicios exclusivos que pueden hacer que la venta de su casa sea más rápida y más fácil, y conocimiento y experiencia inigualables en los mercados locales . Estas son dos de las razones más importantes por las que nadie puede vender su casa con mayor eficiencia que un profesional de Duquez.
Más allá de esto, estamos sinceramente interesados en ayudar a que la venta de su casa sea una experiencia tan simple y fácil como sea posible. Aunque no esté listo para poner su casa en venta, pero tiene preguntas sobre el mercado en su área, las tendencias en cuanto a precios e hipotecas, o cualquier otra cosa acerca de bienes raices que le afecte en su caso, simplemente puede levantar el teléfono y llamar a la oficina de Duquez más próxima a usted.


Todo Sobre la Compra Regresar
1. Cuáles son las ventajas de contar con un profesional de bienes raíces que me ayude a comprar una vivienda?
La compra de una vivienda es sin duda una de las experiencias más gratificantes que la mayoría de nosotros haya tenido alguna vez, aunque también es una de las que más desafíos presenta. Si es su primera compra, es posible que el proceso le resulte abrumador. E incluso si ya tiene experiencia, cada situación es diferente y presenta nuevos desafíos.
Una ventaja clara de conseguir la ayuda de un profesional de ventas es simplemente que no tiene que enfrentarlo todo solo. Un buen profesional de ventas tiene la experiencia y capacitación para ayudarlo a pasar por cada etapa del proceso, y hacer que la búsqueda, compra y mudanza a su nueva vivienda sea una experiencia tan fácil, rápida y agradable como sea posible. Otra ventaja es que el profesional de ventas representa una fuente de información valiosa acerca de las tendencias del mercado, comunidades y vecindarios, y en especial acerca de las viviendas en venta en toda el área. Recuerde que no todos los vendedores de viviendas sacan avisos en el periódico local o ponen un cartel en el jardín. De hecho, muchas casas se venden antes de que sea necesario publicitarlas. El conocimiento del mercado que un profesional de ventas le ofrece aumenta con el acceso a información completa y regularmente actualizada de cada vivienda que los profesionales de ventas del área publican a través de los listados de las asociaciones en Bienes Raices.Como verá en las siguientes preguntas, este conocimiento y servicio profesional puede ser muy útil a lo largo de todo el proceso de compra.

INICIAR EL PROCESO DE COMPRA


2. ¿Dónde comienzo el proceso de búsqueda de una vivienda?
Lo primero que debe hacer es concentrarse en lo que espera encontrar en esa vivienda. Puede comenzar por establecer prioridades en las siguientes tres áreas:
Ubicación: ¿Se está trasladando a una localidad nueva porque cambia de trabajo o para estar más cerca de su trabajo actual?¿Cómo se verá afectada su elección del vecindario por la ubicación de escuelas, negocios y transporte?
Gustos personales: ¿Qué tamaño de casa necesita?¿Qué estilo arquitectónico prefiere?¿Qué tipo de terreno prefiere?Según el lugar a donde se mude, es posible que tenga numerosas alternativas en cuanto a estilos, dimensiones y emplazamiento de la vivienda.
Presupuesto: ¿De cuánto dinero puede disponer sin problemas para la vivienda?
Mientras considera estas cuestiones, investigue un poco por su cuenta. Mire revistas para obtener ideas sobre estilos y características de las viviendas. Recorra en auto los vecindarios que le gustan para ver qué se encuentra disponible. Lea los listados de bienes raíces en el periódico para saber los precios actuales en el área que está considerando. Hable con amigos sobre los detalles que realmente quisiera tener en su vivienda. Cuanto más conozca, mayor probabilidad hay de que la decisión final que tome sea buena.
Luego, siéntese y considere todo lo que espera encontrar en una vivienda. La hoja de trabajo de la lista de deseos de un comprador de vivienda que se encuentra más adelante en esta sección puede ser un buen punto de partida. Cuando la haya completado, comenzará a tener una buena idea de cómo le gustaría que fuera su vivienda.

3. ¿Cómo hago para encontrar al profesional de ventas apropiado con quien trabajar?
Aquí la palabra clave es "apropiado". Aunque el número de profesionales de ventas calificados que uno dispone para elegir es realmente grande, es importante que encuentre uno que pueda comprender plenamente qué quiere, necesita y le gusta, y cuyo juicio personal y profesional usted respete.
Los compradores actuales tiene muchas más opciones cuando se trata de elegir el profesional de ventas que mejor los pueda representar en una transacción de bienes raices.Hasta hace unos años, casi todos los profesionales de bienes raíces que participaban en una transacción determinada trabajaban para el vendedor.Sin embargo, en la actualidad cada vez más compradores de viviendas eligen que los represente un "agente del comprador", que representa al comprador, en contraste con la relación tradicional entre el profesional de ventas y el vendedor.
Muchas empresas de bienes raíces en todo Estados Unidos tienen tanto agencias para compradores como para vendedores. Un profesional de ventas le debe entregar un informe de divulgación de servicios antes de que se establezca alguna relación laboral. Este informe debe explicar qué es y qué hace el agente del comprador, qué es y qué hace el agente del vendedor, y qué significa agente doble.Es muy importante recordar que las firmas de bienes raíces están reguladas por leyes que varían de un estado a otro. Las leyes de divulgación también varían entre estados.

4. ¿Cómo sé cuánto puedo gastar en una vivienda?
Hemos visto que la solvencia económica es probablemente la mayor preocupación de las personas que compran su primera vivienda. Dada la amplia gama de cobertura que los medios dedican a este tema, no sorprende que muchas familias jóvenes se pregunten cuánto tiempo les llevará poder comprar su primera vivienda.
Nuestro consejo:No se conforme con menos. Hable con su profesional de bienes raíces. Un buen profesional de ventas se compromete a trabajar con usted con honestidad y responsabilidad para determinar el precio que usted puede pagar. En la actualidad existen muchas opciones de financiación.Su profesional de ventas le ayudará a encontrar la opción que mejor se ajuste a su presupuesto; es posible que se sorprenda al ver el tipo de vivienda que está en condiciones de comprar.

ALQUILAR CONTRA COMPRAR

5.¿Cuál es la diferencia entre comprar y alquilar?
El alquiler ofrece un estilo de vida que no tiene casi gastos de mantenimiento. Esto le puede resultar atractivo, pero tenga en cuenta que el alquilar no le brinda ningún capital, ningún beneficio tributario, y lo que es más probable, ninguna protección contra aumentos periódicos de los alquileres.
Si el monto promedio de su alquiler en los últimos 10 años ha sido de $7000, ha gastado $840,000 y no le ha quedado nada a cambio. ¿No habrá llegado el momento de invertir en usted y no en el propietario de la vivienda que usted ocupa en alquiler?
Existen en el mercado Varias opciones de financiamiento.
Además de las deducciones de impuestos que es probable que reciba y que pueden compensar en parte el costo de los impuestos a los bienes raíces, el seguro y el mantenimiento del inmueble, es probable que su vivienda se revalorice. Si compra un inmueble con un valor de $1000,000 y la propiedad incrementa su valor sólo en un dos por ciento anual, su revalorización potencial en solamente dos años es de casi $42,000. Y debido a los cambios en el código tributario, sujeto a ciertas restricciones, hasta $5’000,000 de la venta que obtiene al vender el inmueble está libre de impuestos siempre y cuando usted haya sido el dueño de la vivienda durante un mínimo de 6 meses.

ELEGIR UNA COMUNIDAD

CONSEJO AL COMPRAR
Si el tiempo que le lleva trasladarse hasta su trabajo le importa, realice una "prueba de conducción": levántese un poco más temprano durante un par de días y conduzca hasta su lugar de trabajo desde la casa que tenga previsto comprar.

6. ¿En qué debo pensar cuando trato de decidir en qué comunidad quiero vivir?
Servicios públicos buenos, parques y áreas de juegos lindos, servicio de transporte y comercios a mano, un historial de desarrollo firme y de planificación buena son algunas de las cosas que muchas personas consideran importantes al elegir la comunidad en la que quieren vivir.
Con respecto a un vecindario en particular dentro de un pueblo o ciudad, no existe mejor fuente de información que su profesional de bienes raíces. Los profesionales de ventas conocen a las personas y a las comunidades donde prestan servicios, y es muy posible que puedan ayudarle a encontrar un vecindario que realmente se ajuste a las necesidades de su familia.

7. ¿Cómo puedo averiguar qué viviendas están en venta en un vecindario determinado?
Una manera más fácil es preguntarle a su profesional de bienes raíces. Si le interesa un inmueble en particular, es posible que un profesional de ventas pueda brindarle una lista de propiedades con datos comparables: precios de venta de inmuebles en su área que tienen aproximadamente el mismo tamaño y antigüedad que la vivienda que está considerando. Aunque seguramente habrá diferencias entre los inmuebles, la casa de al lado puede tener un dormitorio más, o la de enfrente puede tener más años que la que usted está considerando, es una buena base sobre la cual evaluar el precio que pide el vendedor.

CONSEJOS AL BUSCAR UNA VIVIENDA

8. Cuando comience a visitar viviendas, ¿en qué debería fijarme la primera vez?
La casa que a la larga usted va a llamar hogar tendrá un papel muy importante en la vida de su familia.Una vivienda puede ser una inversión excelente, pero lo más importante es que se ajuste a su modo de vida, con espacios y detalles que les gusten a todos los miembros de la familia.
Mientras recorre cada casa, tenga en cuenta los siguientes factores importantes:
  1. ¿Hay suficiente espacio para usted ahora y en un futuro cercano?
  2. ¿ Es la disposición de la vivienda la correcta para su familia?
  3. ¿Hay suficiente espacio para guardar cosas?
  4. ¿Será necesario cambiar los electrodomésticos?
  5. ¿El patio tiene el tamaño que usted quiere?
  6. ¿Tiene suficientes baños?
  7. ¿Cuánto trabajo de mantenimiento o decoración es necesario hacerle ahora mismo?¿Más adelante?
  8. ¿Le sirven sus muebles actuales en esta vivienda?
9. ¿Cuántos dormitorios necesito?
Sea usted casado o no, tenga hijos o no, tener dormitorios extras es una ventaja cuando vienen familiares o amigos a parar a su casa.Y cuando no tiene invitados, una habitación extra puede resultar muy útil como biblioteca, escritorio o cuarto del televisor.
Otras razones importantes para elegir una vivienda con habitaciones extras:el espacio extra hará que un número mayor de compradores se interesen en ella cuando llegue el momento de venderla.

10. ¿Una casa de más años tiene el mismo valor que una nueva?
Es una cuestión de gustos personales.Tanto las casas nuevas como las de más años ofrecen distintas ventajas, que dependen de sus propios gustos y estilo de vida.
Las casas nuevas suelen tener más espacio en las habitaciones donde las familias pasan su tiempo, como el cuarto de estar o el área de actividades.También suelen ser más fáciles de mantener.
Sin embargo, muchas viviendas construidas hace unos años ofrecen mayor espacio por el mismo dinero, así como jardines más grandes.Los impuestos sobre algunas viviendas de más años también pueden ser menores.

  • Algunas personas se sienten atraídas por la elegancia de una casa más antigua, pero no se deciden por temor a los potenciales costos de mantenimiento

  • 11. ¿Qué debo llevar conmigo al visitar las propiedades?
    Lleve lo siguiente:
    1. Cuaderno y bolígrafo para tomar notas
    2. Una linterna para poder ver en las áreas cerradas
    3. Una cinta métrica para verificar el tamaño de las habitaciones, espacios libres, etc.
    4. Una cámara fotográfica (digital o de 35mm)
    Prepárese para investigar un poquito.Después de todo, quiere saber el máximo posible sobre la vivienda que compra. Los vendedores comprenden que su propiedad está en el mercado y que la van a revisar minuciosamente.
    Si necesita regresar a un inmueble para una segunda visita, su profesional de ventas le concertará otra cita con gusto.También asegúrese de hacer todas las preguntas que tenga sobre la vivienda, incluso si puede parecer entrometido.Tiene derecho a saber, y a un vendedor serio no le va a importar ayudarle a que se siente más confiado en su elección del inmueble adecuado.

    12. ¿Qué debo preguntar sobre cada vivienda que visito?
    Como regla general, haga todas las preguntas que quiera sobre habitaciones específicas, detalles o funciones.Preste especial atención a las áreas que podrían resultar "problemáticas", por ejemplo agregados, defectos, áreas que han sido arregladas.Y sobre todo, si siente que no le han respondido su pregunta, repítala hasta comprenderla y quedar satisfecho.
    En la mayoría de los casos, su profesional de bienes raíces podrá proporcionarle información detallada sobre cada inmueble que visita.

    13. ¿Qué es recomendable decirle al profesional de ventas sobre las propiedades que visito?
    Cuéntele todo lo que le gusta y todo lo que no le gusta de cada propiedad que visita.No sea reservado al hablar de las cosas que no le gustan del inmueble.¿La vivienda es demasiado pequeña para sus necesidades?Hágaselo saber al professional.¿Era la vivienda perfecta excepto por la alfombra?Hágaselo saber al professional.
    No obstante, recuerde que puede haber dos tipos de profesionales de ventas participando en una transacción de bienes raices; los que trabajan para el comprador, y, los que reciben dinero del vendedor y trabajan para él.El agente del vendedor debe tratar de conseguir el mejor precio para el vendedor.Además, los agentes del vendedor pueden comentar con otras personas acerca de cualquier confidencia que usted les haga, incluso su disposición a pagar un precio mayor en el supuesto de que el vendedor no aceptara su oferta inicial.Por este motivo, quizás le interese estar representado por un agente del comprador que tratará sus comentarios con discreción.El agente de un comprador prioriza los intereses del comprador, no del vendedor.

    14. ¿Cuántas propiedades debo visitar antes de comprar?
    No existe un número preestablecido de viviendas que deba visitar antes de decidir hacer una oferta por una de ellas.Es por esa razón que es tan útil proporcionarle al profesional de ventas tantos detalles como sea posible por adelantado.La vivienda perfecta puede ser la primera que visite.Incluso si no es este el caso, el proceso de búsqueda de vivienda le dará una idea de las propiedades disponibles dentro de la comunidad y reducirá el número de viviendas que valga la pena visitar de nuevo.
    Si está realizando visitas en más de una comunidad, trate de aprovechar al máximo cada visita que haga a las viviendas.Pase por la Cámara de Comercio local para recabar información sobre la comunidad o para pedirle al profesional de ventas material de bienvenida, mapas, e información sobre escuelas, templos, centros de recreación.También asegúrese de llevar una cámara fotográfica y tome varias fotos de todas las casas que le interesan. Esto la ayudará a recordar lo visto y tomar una decisión.

    HACER UNA OFERTA

    15. Una vez que haya encontrado la vivienda que me gusta, ¿cómo hago una oferta?
    Cuando haya encontrado ese inmueble especial que quiera llamar "mi casa", seguramente se sentirá entusiasmado y un poco nervioso.Hágale saber al profesional de ventas que está listo para firmar una "oferta de compra", un documento escrito que declara cuánto dinero usted está dispuesto a pagar por la propiedad siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones.Ya que se trata de un contrato legalmente vinculante que usted firmará y fechará, puede ser una buena idea hacer que un abogado lo revise.
    Este es el momento en que es más importante recordar, a menos que haya conservado los servicios de un agente de comprador, que el profesional de ventas trabaja para el vendedor.Como representante legal del vendedor, está obligado a ayudar al vendedor a obtener el mejor precio, y le informará a éste cualquier de confidencia que usted le haga.
    Es mejor hacer su oferta sin comentarle al agente su disposición a pagar un precio mayor si el vendedor no acepta su oferta.
    Su oferta debe estipular un tiempo límite para que el vendedor la acepte, la rechace o haga una contraoferta.Si se hace una contraoferta, tendrá tiempo para responder.Con frecuencia se cruzan varias ofertas hasta que finalmente se acepta una, o una de las partes decide poner fin a las negociaciones.

    16. ¿Cómo determino el monto de mi oferta inicial?
    No existe una regla para calcular una oferta inicial.Naturalmente, el comprador quiere pagar lo menos posible y el vendedor quiere obtener el mejor precio, pero las negociaciones pueden sufrir la influencia de varios factores, tales como un vendedor que cambia de trabajo y está apurado por vender, o un comprador que está resuelto por una determinada vivienda.
    Después de observar los detalles de la vivienda, hacer todas las preguntas, hacer verificaciones con las propiedades comparables, y discutir todo esto con su profesional de ventas, debe tener una idea correcta del valor actual del inmueble en el mercado.Tenga en cuenta cuánto puede gastar y haga una oferta que considere justa.
    La mayoría de los compradores y vendedores negocian el precio, y ambas partes "ceden" un poco hasta llegar a un acuerdo.

    TRÁMITES DE CIERRE Y MUDANZA

    17.¿Hay algo que deba hacer inmediatamente después del cierre?
    Lo primero que querrá hacer es cambiar las cerraduras.También, guardar la escritura de propiedad y cualquier otro documento del cierre en un lugar seguro.

    18.¿Me mudo por mi cuenta o recurro al servicio de una empresa de mudanzas?

    En casi todos los casos, se puede ahorrar tiempo y energía si se utilizan los servicios de una empresa de mudanzas seria para que le ayude a mudarse.
    Pídale a su profesional de ventas, amigos o compañeros de trabajo que le recomienden alguna, y luego obtenga varios presupuestos.No elija una empresa teniendo en cuenta sólo el precio; tenga también en cuenta su reputación y su profesionalidad.
    Trabaje en estrecha colaboración con la empresa para coordinar sus esfuerzos y logrará que su mudanza se realice con la máxima eficacia.

    ¿Como Seleccionar a su Asesor Inmobiliario? Regresar

    Comprar, vender y dar o tomar su arrendamiento son decisiones que usted no realiza todos los días, aunque es una actividad muy frecuente para quienes participan activa y cotidianamente en el mercado.

    Sin embargo, existen personas que con escasa experiencia, conocimiento y honestidad se ostentan como inmobiliarios. Recuerde, aun no existe un titulo o licencia que le garantice que cuente con un estándar mínimo de capacidad para asistirle (existen chóferes con licencia de manejo, o médicos con cedula profesional que no necesariamente usted elegirá para asistirle).

      1. No seleccione basado solo en una charla telefónica.

      2. Pida una entrevista y solicite que le hagan una presentación de los servicios.

      3. Verifique las referencias que le den de afiliaciones a organizaciones gremiales, premios, distinciones y logros,  etc.

      4. Hágale caso a su cabeza; si algo no le es claro, pida aclaraciones y datos.

      5. Hágale caso a su corazón; si no se siente a gusto externe sus sentimientos, recuerde que esa persona lo representara.

      6. Explique que esta seleccionando empresa y/o persona para que lo represente.

      7. Respete el tiempo que es necesario para que sus candidatos expliquen los beneficios que le ofrecen.

      8. Recuerde, el precio de los inmuebles no los fija el propietario, ni el corredor, si no el mercado, seleccione alguien bien informado. No todos los autos, restaurantes y profesionistas cobran lo mismo, ni valen lo mismo.

    Lo mismo sucede en bienes raíces, no siempre lo mas barato es mejor.

    1. ¿Qué tiene en cuenta un profesional inmobiliario al vender un inmueble o dar en arrendamiento?

      1. Analiza su documentación, su propiedad y el mercado en el que competirá la misma.

      2. Realiza un avaluó, investigación de mercado y hace un estudio preliminar de los impuestos, o exención de los mismos aplicable (isr, iva).

      3. Crea un plan de promoción particular para su propiedad y lo ejecuta.

      4. Atiende a los curiosos y prospectos interesados en su propiedad y los califica para demostrar sus beneficios a los verdaderos prospectos potenciales, además dándole una seguridad y registro de las personas que ingresen a su propiedad.

      5. Difunde entre cientos de empresas inmobiliarias la información de su inmueble multiplicando las posibilidades de éxito, sin que les cueste mas, así como los esfuerzos de nuestro propio equipo de ventas. Además como la venta de bienes raíces es nuestro negocio, también recibimos llamadas de personas que tal vez no vieron nuestra publicidad, pero que están interesadas en la compra  de alguna casa y saben que nosotros podemos proporcionarles información.

      6. En lo forma idónea de comunicación lleva las negociaciones para lograr que la transacción sea realizada en el menor plazo, con las menores inconveniencias, y al mayor precio que el mercado permita.

      7. Estamos siempre al tanto de los cambios en el mercado cuidando de esa forma su patrimonio.

      8. Concrete la negociación, redactando los documentos (ofertas, recibos y contratos, etc.) Adecuados al caso.

      9. Coordine el proceso notarial de escrituración verificando que los impuestos sean calculados correctamente.

      10. Su asistencia termina con la entrega de la propiedad vendida o arrendada.


    2. ¿Cómo aprovechar mejor los servicios de un profesional inmobiliario al comprar un inmueble o tomar en arrendamiento?

    Al participar continuamente en el mercado…

    1. Le puede explicar con detalle el proceso de comprar, los pasos que hay que seguir, documentos que definir y condiciones que negociar.

    2. Le ayuda a poner sus pensamientos en orden y le orienta si el inmueble que usted busca es viable en el precio que usted pueda pagar.

    3. Les ayuda a seleccionar los inmuebles que existen en el mercado, aquellos que son mejores y que se encuentran en un precio competitivo.

    4. Le acompaña en la inspección de las mejoras alternativas y le hará ver que características de ellas le dan mas beneficios.

    5. Le ayuda a formular presentación y negociación de su oferta buscando los mejores términos que en razón del estado de mercado sean factibles.

    6. Le asistirá en el proceso que sigue  a la aceptación de su oferta, la firma del contrato preparatorio a la escritura (o contrato de arrendamiento en su caso), y supervisa que el contrato final sea elaborado sin omisiones y que los impuestos y derechos que pague sean correctos.

    7. Su asistencia concluye con la entrega de su nuevo inmueble, y el pago del mismo.

    Nota: estos servicios no le cuesta.


    Duquez Rebajar Objeciones Regresar


    Diferencia entre el Agente de bienes raices y los Propietarios

    1. ¿Realmente sabe usted cuánto vale su propiedad actual? No le pondrá un precio demasiado alto, de modo que ahuyente a los compradores potenciales, o demasiado bajo, con lo cual le perdería?
    2. ¿Cuenta usted con una lista de prospectos y tiene acceso a múltiples compradores? ¿Puede distinguir a quienes van a comprar de quienes simplemente quieren ver?
    3. ¿Puede usted mostrar otras casas para establecer parámetros de comparación?
    4. ¿Conoce usted las técnicas para vender bienes raíces? ¿Tiene la capacidad y la habilidad para realizar una venta?
    5. ¿Puede usted mostrar su propiedad de manera tan eficaz como lo haría un corredor? ¿Esta dispuesto a exponer a su familia a cualquier extraño que toque a la puerta y pida ver su casa?
    6. ¿Puede dedicar su tiempo completo a los prospectos hasta que se venda la casa?
    7. ¿Puede responder a las objeciones y las críticas sin perder la calma?
    8. ¿Tiene usted la capacidad de llamar a los prospectos para insistir, sin colocarse en una posición desventajosa para negociar una oferta?
    9. ¿Puede elaborar un contrato legalmente correcto e incluir en él todos los cambios y condiciones habituales en el área?
    10. ¿Conoce los planes actuales de financiamiento? ¿Cuenta con diversas fuentes de financiamiento?
    11. ¿Tiene tiempo para ocuparse de todos estos detalles considerando sus demás responsabilidades?
    1. Mejor control de la inspección de la propiedad por los compradores potenciales.
    2. La propiedad no se enseña sin la presencia del agente vendedor.
    3. La propiedad se muestra dentro de un horario razonable.
    4. Los propietarios no están atados a la propiedad durante el periodo de promoción.
    5. Se les mantiene bien informados sobre todas las ofertas recibidas.
    6. En las ventas por trato directo , el comprador suele deducir la comisión, y el propietario tiene que hacer todo el trabajo gratis.
    7. El acuerdo se pone por escrito para evitar posibles juicios legales costosos.
    8. Los prospectos se califican de antemano, de modo que  no se hace a los propietarios perder su tiempo con compradores que no pueden comprar.
    9. Los propietarios estan protegidos contra agentes astutos que pueden valerse de muchos medios para aprovecharse de ellos.
    10. Se ayuda al comprador a obtener el financiamiento, lo que por lo general significa menos tiempo para cerrar el trato.

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